どうも山田です。
ベッズの萌え担当であり、ベーシストでもある
ｲﾜｻ・ｻﾞ･ｲﾜｻﾚﾀ･ｲﾜｻﾏﾝ君の就職が決まりました。
おめでとう。なんかお祝いしたげて。
はいこっから別の話題。
今更だが賃貸物件における更新料について
誤解があるようなのでまとめてみる。
たまに
・更新料は違法で、払わなくていい
・関西だけの話で東京は関係ない
と思っている人がいるもより。
爆発しろ。
最近話題になっているのが今年大阪高裁で下った二件の判決である。
ざっくりと報道されているのが
・H21.8.28 更新料無効判決（消費者契約法違反）
・H21.10.29 更新料有効判決
とだけ。みんな中身なんか知ったこっちゃないのよ。
だから結局更新料無効なの？有効なの？みたいになっちゃう。
実はこの2件、結構違う。
例えば、「人を殴って訴えられた」時に
・むしゃくしゃしたからそのへんの人殴った（有罪）
・生命の危機を感じて殴った（正当防衛で無罪）
くらい違う。中身をしっかり聞けば納得できるんだぜ？
まず、知っておきたいのは、「更新料」って何？ってこと。
借りてる人からしてみれば、たまに大金せびられてたまったもんじゃない。
オーナーからしてみれば、長いこと住まれてもろもろの費用がたまったもんじゃない。
具体的にどんなもんかを解説します。
ここ数年の判例で、更新料とは
1家賃の補充
2事業上の収益
3賃借権の（強化における）対価
などと解釈されている模様。
1と2は似てるけどな。
貸す側からしてみれば法的に理がある収益。
借りる側からしてみれば、長いこと借りたときに、その分払わなければいけないお金。
てな感じ。
レンタルする契約って大抵期間が決まってるでしょ？延長料金とかもあるしさ。
長く借りようと思ったら、その分のお金は必要になるのは分かるよな？
さーて
では大阪高裁の判例で、何故、有効・無効の違いが出たのか？
ぶっちゃけ金額なんだな。金額。
いっちょ比べてみっか
8.28 無効判決の更新料
→1年ごとに10万円（家賃は4.5万円）
10.29 有効判決の更新料
→2年ごとに家賃2か月分（家賃は5.2万円）
※3回目の更新料は１か月分
かたや、1年ごとに家賃の2倍+1万円
かたや、2年ごとに家賃の2倍
更新料の性質から見て高すぎるかちょうどいいかだ。
この金額の差で有効・無効の判決が出たわけだ。
つまり
8.28判決では
「ちょｗｗ流石にとりすぎｗｗｗｗ無効無効ｗｗｗｗｗ」
10.29判決では
「ちょｗｗ騒がれすぎｗｗｗｗ妥当妥当ｗｗｗｗｗｗ」
である。
ちなみに、10.29の有効判決では該当物件の礼金（4ヶ月分）
に比べて、更新料（2ヶ月分）が十分安いことも考慮に加えられた。
引っ越すよりよっぽど安いよ！ってところか。
書いてて気付いた
「更新料が有効か無効か」の裁判じゃなくて
「更新料がいくら位なら妥当か」の裁判だなこれ。
関東の人向けに話すと、
初めて更新料紛争が起こった
H17.10.26 東京地裁の判例では
2年ごとに新賃料の１ヶ月→有効
となっている。
東京では、更新手数料は２年ごとに新賃料の１ヶ月くらいが普通。
東京での礼金は2ヶ月が目安なので、そのくらいなら判例で見ると妥当になりそうだ。
みんなも自分の更新料を調べてみようね！
1年に2か月分が不当かどうかが最高裁に持ち込まれてるよ！
不当に高そうだったら訴えちゃっていいよ！
さいごに
短文はついったーで
長文はブログにて
作文する予定な予定。
山田